Amikor blogunkkal a nagyközönség elé léptünk, arra biztattuk olvasóinkat, hogy adózással kapcsolatos problémáikkal forduljanak hozzánk bizalommal.
Ennek kapcsán egy 10 lakásos társasház közös képviselője keresett meg bennünket. A tulajdonosok közgyűlési határozatban 100%-osan úgy döntöttek, hogy értékesíteni szeretnénk a padlásteret amely jelenleg a 10 lakó osztatlan közös tulajdonában van.
Az eladásból befolyó teljes összeget a házban lévő lift felújítására, a központi villanyvezeték kicserélésére, a lépcsőház festésére és a bejárati kapu felújítására kívánják fordítani.
Első kérdésük arra irányult, hogy milyen adóterheket kell viselnünk amennyiben eladják a padlásteret, és hogy tulajdonképpen ki is lesz az adófizető: a magánszemélyek vagy a ház, mint lakóközösség adózik?
Tekintettel arra, hogy a tetőtér osztatlan közös tulajdon, itt csakis az egyes tulajdonosok adókötelezettsége jöhet szóba, hiszen ők lesznek az eladók (itt feltételezzük, hogy a 10 lakó mind magánszemély). Ebből következően egyértelmű, hogy az értékesítés során nem kell (és nem is lehet) általános forgalmi adót felszámítani (de persze visszaigényelni sem). Az ingatlanértékesítés egyébként néhány speciális esetet (mint pl. az az új lakások értékesítése) leszámítva amúgy is kívül esik az áfa-körön. Szóval áfa biztosan nincs.
Van (pontosabban: lehet) azonban személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség. Ennek megállapításához az értékesítés során keletkező bevételt fel kell osztani a lakók között. A felosztás a kizárólagos tulajdon (azaz a saját lakás) alapterületének arányában történik. (Ha a 10 lakás alapterülete 1.000 m2, és valakinek van egy 120 m2-es lakása, akkor a bevétel 12 %-a minősül az ő bevételének.) A fizetendő adót az Szja. tv. 59.-63. § rendelkezései szerint kell megállapítani. E szerint főszabályként a szerzéskori és az eladáskori érték különbözete minősül jövedelemnek, ez az adóalap. Amennyiben – ahogyan ez valószínűsíthető - az osztatlan közös tulajdon értéke nem szerepelt annak idején elkülönítve az adásvételi szerződésben. Ekkor azt az Szja.tv.62. § (3) bekezdés szerinti speciális szabályt kell alkalmazni, vagyis a bevétel 25 %-a számít jövedelemnek, és egyben adóalapnak.
Azonban ez is tovább csökkenhet, ha a tulajdonszerzés 5 évnél régebben történt (ebben persze lehetnek eltérések az "első beköltözők" és a többedik tulajdonosok esetében, ezt mindenkinél egyedileg kell megnézni). Az első öt évben nincs csökkentési lehetőség, de ha a tulajdonszerzés 6 éve történt, akkor a fenti adóalap 10 %-kal csökkenthető. Ez a csökkentési lehetőség a beszerzéstől eltelt évek számának növekedésével maga is növekszik, olyannyira, hogy a 15. évet meghaladóan nincs személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség.
Amennyiben a tetőtér eladásával kapcsolatosan igazolt költségei (pl. hirdetési díjak, ügyvédi munkadíj) vannak a közösségnek, akkor ezekkel csökkenteni lehet az adóalapot. Fontos azonban, hogy a költségeket ne a társasházi közösség fizesse, hanem az egyes lakók „adják össze” (tulajdoni hányaduk arányában). Természetesen az ügyintéző lehet a közös képviselő, és a számla is szólhat a társasház nevére, de ezt a számlát ne számolja el költségként a társasház, hanem csak arra szolgáljon, hogy ezzel elszámol a „megbízói”, az egyes magánszemélyek felé.
Felmerült az a kérdés is, hogy a társasházban albetétté alakítják az osztatlan tulajdont. Következő kérdésük arra vonatkozott. hogy ez változtat-e valamit az adókötelezettségen.
Adózási szempontból nincs különbség az osztatlan közös tulajdon és az albetét között. Ám ha az albetétesítés most történik meg, akkor az egyrészt költséggel jár, másrész új tulajdonszerzésnek minősül az egyes lakók szempontjából, és biztosan nem lehet alkalmazni az előzőekben jelzett adócsökkentési lehetőséget azoknál sem, akik 5 évnél régebben szerezték a tulajdont. A döntés során nyilván azt kell mérlegelni, hogy egyéb szempontból jár-e, s ha igen, milyen mértékű előnnyel az albetétesítés.
Kérdésként volt, hogy van-e különbség adózási szempontból abban, hogy természetes személy vagy jogi személy vásárolja meg a tetőteret. Ez utóbbival összefüggésben felvetődött annak lehetősége is, hogy a vevő a tetőtérért „cserében” elvégzi a tervezett felújítás munkákat.
Tekintettel arra, hogy a korábban kifejtettek szerint az osztatlan közös tulajdon eladása mindenképpen a magánszemélyeknél keletkeztet adófizetési kötelezettséget, a munkálatokat viszont a lakóházi közösség kívánja elvégeztetni, a két dolog elkülönül. Másképpen szólva lehet ugyan olyan megállapodást kötni, hogy a vevő elvégez bizonyos munkálatokat, de akkor is el kell számolni a teljes megállapított vételárat a magánszemélyek felé (a leírt szja. kötelezettségeket megteremtve), aztán bevételezni tőlük a pénzt a felújításra, és kifizetni szolgáltatási díjként a vállalkozónak.
Azon viszont el lehet gondolkodni, hogy ha a vevő és a felújítás kivitelezője ugyanaz a (jogi) személy, akkor amennyiben a kivitelező ad egy nagyobb árengedményt a vállalási díjából, a tetőtér eladása ára ennyivel alacsonyabb lehet. Így csökken a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség is. Az árcsökkentésnek azonban vannak ésszerű korlátai, annak mindenképpen a racionalitás határain belül kell maradnia. Egy esetleges adóellenőrzés során nagyon gyorsan kiderül a két ügylet összekapcsoltsága, és könnyen ráhúzzák a fiktivitás vádját az ügyletre.
Adózási szempontból egyébként nincs különösebb jelentősége annak, hogy természetes személy vagy jogi személy veszi meg a tetőteret. Legfeljebb az előző bekezdésben említett kölcsönös engedmény szempontjából lehet kedvező, ha a vevő egy társaság, de persze ez is csak akkor, ha ő a kivitelező.
