Vállalkozások között gyakran előfordul, hogy az bérelt ingatlan nem teljes mértékben felel meg a bérlő elképzelésének, vagy nem folytatható benne a megfelelő tevékenységi kör.
Ezekben az esetekben a bérlő, és a bérbeadó megegyezésén múlik, hogy megtörténhet-e a bérelt ingatlanon beruházás, vagy felújítás. Az esetleges viták elkerülése érdekében a bérleti szerződést körültekintően kell megkötni.
A szerződésnek csak azzal a pontjával kívánunk foglalkozni, amely a számviteli törvény szerinti elszámolást érinti.
Jelen cikkünk a bérelt ingatlanon történő felújítás elszámolásával foglalkozik.
- Ha a szerződő felek úgy rendelkeznek, hogy a bérlő nem fizet bérleti díjat „lelakja” az ingatlan felújítási értékét.
Ebben az esetben a bérlő nem mutatja ki a könyveiben a felújítás költségét, hanem kiszámlázza a bérbeadó felé. Természetesen a bérbeadó is kiállítja a bizonylatot a bérlő felé. Tehát két gazdasági esemény jön létre. Szerződésben kell rögzíteni hogy a kompenzálás mennyi összegben, és milyen időtartamban valósul meg.
Az ilyen esetekben pénzmozgás valószínűleg nem történik, hiszen a követelés és a kötelezettség összevezetésével kell megoldani.
- Természetesen megállapodhatnak úgy is, hogy a felújítás befejeztével a bérbevevő nem számlázza ki a felújítás költségeit, hanem azokat a könyveiben mutatja ki.
Ebben az esetben ” bérelt ingatlanon végzett beruházásként” aktiválni kell a felújítás összes költségét.
A kérdések nagyon sok esetben ekkor merülnek fel, amelyet lehetőleg a szerződésben kell rendezni.
Három nagyon fontos dologra kell oda figyelni, mi lesz a tárgyi eszköz sorsa a kivezetéskor.
a.) Amennyiben a szerződésben erről nem rendelkeznek, akkor a PTK szabályai szerint az eredeti állapotot kell visszaállítani. Természetesen ez már magában foglalja a további kérdéseket. Pl. Korhadt ablakok kicserélése esetén nem lehet az eredeti állapotot visszaállítani, vagy öreg töredezett követ sem lehet ennek megfelelően.
b.) A felek úgy állapodnak meg, hogy a bérlet megszűnésekor a bérlő piaci értéken megveszi a felújítás értékét. Ilyen esetben ennek vállalásáról a felújítást megelőzően meg kell állapodni.
Viszont ez esetben is rögtön felmerül a kérdés, hogy mi a piaci érték, és azt hogy fogják meghatározni. Természetesen az ingatlan értékébe csak a felújítás értéknövekménye számíthat bele.
Ebben az esetben a bérlő és a bérbeadó között egy adásvételi szerződés jön létre, melyet a bérbeadó fog megfizetni.
c.) A bérlet lejártával térítés nélkül kerül a felújítás értéke a bérbeadó tulajdonában. Ebben az esetben is nagyon oda kell figyelni az adó és áfa szabályok betartására.
Amennyiben a bérbeadó nem magánszemély, akkor természetesen be kell szerezni a bérbeadó nyilatkozatát a tao törvénynek megfelelően, hogy a térítés nélküli átadás elismert költség lehessen. Figyelembe kell venni az áfa törvény idevonatozó rendelkezését is.
Amennyiben a térítés nélküli átadás magánszemély bérbeadónak történik, akkor pedig az SZJA törvény szakaszát is be kell betartani. Ebben az esetben az esetleges áfát is magában foglaló piaci érték a magánszemélynek bevétele, és egyéb jövedelem
